自1998年启动房改以来,中国房地产市场已经生长20年。20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华,但房地产却已步入下半场。房地产市场整体体现出生长不平衡、不充分,高房价争议不绝。
作为影响中国经济生长的重要支柱之一, 20年间,房地产市场曾高歌猛进,也曾曲折向前�;厥住⒎此己妥芙�,得失均可为来者鉴。1999年-2014年间,我国房地工业开发投资增速甚至以凌驾20%的年均增速生长。与之陪同的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年,短短四年间,房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”,而在历经频次最高力度最强调控年份之后,在2018年末,已经至少有十余都会蠢蠢欲动,宣布“微松”调控步伐。
暴利时代无疑已经远去,摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回,关于整个房地产市场而言,建立健全长效机制显然迫在眉睫。
450次调控步伐
2018年依然是明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡生长的问题;同时注重边调边打,在调控的同时重点攻击楼市乱象,既抓典范又严监管。在“因城施策”大目标指导之下,截止到目前,2018年全国累计出台450次调控步伐,调控频次刷新历史调控纪录。
房价则在上下半年泛起泾渭明白的花样,7月,中央政治局集会提出“坚决停止房价上涨”的口号,成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”转为“下跌”。
凭据中国指数研究院监测显示,今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级都会来看,2018年1-11月各线都会累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线都会累计涨幅回落最明显。
在2018年三四季度的交接期,房价走势泛起了明显的变革:9月,中指百城房价样本都会中有18个都会泛起新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个都会泛起新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调解开启的要害标记。
市场的实质降温爆发在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家宣布的信心指数来看,2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点,直接反应了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,也是2017年1月以来最低点,经纪人信心指数的下降,则更能体现出楼市的实质性降温。
市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示,前三季度全国房地产市场土地流拍已凌驾 800 宗,并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显,除了对银行自己增强住房信贷治理、提高对贷款危害防备外,关于基金、信托、债权刊行也同步增强治理,房企整体的融资难度普遍偏高。
“调控年”亦是市场洗牌之年。这一年,中小房企生存困境愈发凸显,而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看,规�;魇圃诩铀�,不少中型房企都已经突破千亿大关,2018年前11个月,过千亿门槛的房企数量已达26家,而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机,今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%,其中住宅销售面积同比增长了14.8%,其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。